Cuánto cuesta un estudio de mercado inmobiliario y de qué depende
No hay tarifa única y desconfíe de quien la ofrezca. Explicamos las seis variables que determinan el costo de un estudio, qué enca…
Leer análisis →La absorción es el número que más decisiones sostiene en un proyecto inmobiliario: define el horizonte de venta, el flujo, la estrategia de precio y, en última instancia, si el proyecto es viable. También es el peor calculado del sector.
El error es casi siempre el mismo, y es de aritmética elemental: se divide el total de unidades vendidas entre los meses que lleva el proyecto en el mercado.
Por qué ese promedio miente
Suponga un desarrollo que abrió hace 36 meses y ha vendido 180 unidades. El promedio da 5 unidades al mes. Con ese número, un inventario de 60 unidades se agota en 12 meses y el proyecto luce sano.
Ahora suponga que las ventas se distribuyeron así:
| Periodo | Unidades vendidas | Ritmo |
|---|---|---|
| Meses 1–12 | 132 | 11.0 al mes |
| Meses 13–24 | 33 | 2.8 al mes |
| Meses 25–36 | 15 | 1.3 al mes |
Mismo total, mismo promedio de 5. Pero el proyecto no vende 5 al mes: vende 1.3. Su inventario de 60 unidades no tarda 12 meses en agotarse, tarda 46.
Un promedio histórico no describe el presente. Describe una mezcla entre el arranque —que suele ser el mejor momento de cualquier proyecto, con la lista de espera y el precio de preventa— y la realidad actual.
Las tres ventanas
Por eso medimos la absorción en tres cortes y los reportamos juntos:
- Histórica. Total de ventas entre meses activos. Sirve para comparar proyectos con antigüedades distintas y para dimensionar cuánto ha colocado el desarrollo en su vida.
- Últimos doce meses. Elimina el efecto del arranque y captura el ciclo anual completo, incluida la estacionalidad.
- Últimos seis meses. Es la que describe el presente. Cuando se separa de las otras dos, algo cambió.
Cuando la absorción de seis meses cae por debajo de la de doce, y esta por debajo de la histórica, el mercado está perdiendo tracción. Es la señal más temprana disponible.
Qué hacer con la señal
La divergencia entre ventanas no dice qué hacer, dice dónde mirar. Las causas más frecuentes, en orden:
- 1. Agotamiento del producto. Se vendió lo mejor. Lo que queda son las unidades con peor vista, orientación o planta, y el precio no se ajustó.
- 2. Entrada de competencia. Un proyecto nuevo con producto comparable a precio menor o con mejores condiciones comerciales.
- 3. Techo de precio. El desarrollo subió por encima de lo que el segmento puede pagar en esa zona.
- 4. Deterioro del entorno. Obra, cambio de vialidad, percepción de seguridad.
- 5. Fatiga comercial. El equipo de ventas dejó de trabajar el proyecto porque hay otro más fácil en la cartera.
Las cinco se distinguen entre sí, pero solo si se mide el mercado completo y no un proyecto aislado. La cuarta y la quinta se detectan cuando el proyecto cae y sus comparables no.
El error contrario
También existe el opuesto y es igual de caro: leer la absorción de seis meses de un proyecto que apenas abrió.
Un desarrollo en preventa vende rápido por razones que no se sostienen: precio de lanzamiento, urgencia inducida, la base de prospectos acumulada antes de abrir. Proyectar el ritmo de los primeros seis meses a los siguientes cuarenta es la manera más común de sobreestimar un flujo.
Por eso, para proyectos con menos de doce meses en el mercado, el dato relevante no es su propia absorción sino la de sus comparables ya maduros en la misma zona y segmento.
Cómo se levanta el dato
La absorción no está publicada en ningún lado. No la dan los portales, no la reporta el desarrollador y no aparece en ningún registro público.
Se obtiene visitando el proyecto, hablando con el asesor y comparando el inventario disponible entre dos cortes. Repetido por proyecto, por zona y por trimestre, se convierte en una serie. Esa serie es la que permite decir si un mercado está en equilibrio, subofertado o saturado.
1,025Desarrollos censados
3,659Modelos con ficha
7Plazas
TrimestralRitmo de corte
Un indicador acompañado
La absorción sola tampoco basta. Cobra sentido cruzada con el inventario disponible, y ese cruce da el número que un desarrollador usa para decidir: los meses de vigencia de inventario.
Si un mercado tiene 400 unidades disponibles y absorbe 20 al mes, quedan 20 meses de inventario. Ese dato dice si hay espacio para un proyecto nuevo o si va a pelear cada venta contra oferta ya construida.
Y esa es la pregunta que un estudio de mercado tiene que responder antes de que se comprometa el capital. Conozca cómo INMO1 estructura un análisis de oferta, demanda y absorción inmobiliaria.
