Factibilidad comercial vs. financiera inmobiliaria
La factibilidad comercial prueba demanda, producto, precio y absorción; la financiera prueba si esos supuestos producen retorno y soportan el riesgo.
Leer análisis →El uso de suelo y el estudio de mayor y mejor uso responden preguntas distintas. Confundirlos puede llevar a comprar un predio porque “permite departamentos” sin comprobar si existe demanda, si el programa cabe físicamente o si los ingresos compensan tierra, obra, tiempo y riesgo.
El uso de suelo establece qué puede autorizar la normativa. El mayor y mejor uso identifica, entre las alternativas razonables, cuál es legalmente permisible, físicamente posible, comercialmente soportable y financieramente viable.
Qué responde el uso de suelo
La revisión normativa identifica uso permitido, compatibilidades, densidad, altura, coeficientes de ocupación y utilización, restricciones, estacionamiento, afectaciones y procesos de autorización. Su detalle depende del instrumento aplicable y debe verificarse con la autoridad y los especialistas responsables.
Esta revisión puede descartar alternativas, pero no prueba que el mercado las compre. Que un predio admita comercio, vivienda u oficinas no significa que las tres opciones tengan demanda, absorción o retorno suficientes.
Qué responde el mayor y mejor uso
El estudio compara alternativas bajo cuatro filtros que deben cumplirse simultáneamente:
- Legalmente permisible. Normativa, restricciones, derechos y autorizaciones.
- Físicamente posible. Superficie, forma, topografía, accesos, infraestructura y capacidad del sitio.
- Comercialmente soportable. Demanda, competencia, inventario, precio, producto y absorción.
- Financieramente viable. Ingresos, costos, etapas, capital, tiempo, TIR, VPN y sensibilidad.
Una opción que falla en cualquiera de los filtros no puede considerarse el mayor y mejor uso, aunque sea la más atractiva en una presentación.
Ejemplo: un terreno con varios usos permitidos
Suponga un predio donde la normativa admite vivienda vertical y comercio. La primera alternativa puede generar mayor ingreso bruto, pero requerir estacionamiento costoso, una absorción más lenta y mayor capital. La segunda puede tener menos metros vendibles, pero estabilizarse antes o complementar la zona.
La respuesta no sale de multiplicar metros permitidos por un precio promedio. Debe probar mezcla, superficie, precio, ritmo, costos, etapas y salida. Incluso puede aparecer una tercera alternativa mixta o una estrategia por fases.
| Capa | Pregunta | Fuente principal |
|---|---|---|
| Normativa | ¿Qué se permite? | Instrumentos y autoridad |
| Física | ¿Qué cabe y funciona? | Predio y especialistas |
| Mercado | ¿Qué demanda existe? | Censo y demanda |
| Finanzas | ¿Qué crea valor? | Modelo y escenarios |
Errores frecuentes
- Tratar el máximo normativo como el programa óptimo.
- Usar el precio por metro cuadrado sin considerar ticket, superficie y velocidad.
- Comparar alternativas con calendarios distintos como si tuvieran el mismo riesgo.
- Ignorar infraestructura, accesos, estacionamiento o costo de habilitación.
- Elegir el escenario con mayor TIR sin revisar capital, plazo y sensibilidad.
Qué debe contener el estudio
Una buena entrega muestra las alternativas consideradas, las causas de descarte, los supuestos comunes y las diferencias críticas. Debe ser posible cambiar precio, costo o absorción y observar si la recomendación se mantiene.
El mayor y mejor uso no es el que construye más metros, sino el que crea valor de forma defendible dentro de las restricciones reales del predio y del mercado.
INMO1 integra la lectura de uso de suelo y potencial urbano con mercado y finanzas en su estudio de mayor y mejor uso. La revisión legal y técnica formal permanece con los responsables acreditados de cada especialidad.
